С 2015 года в соответствии с частью 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: на специальный банковский счет или на счет регионального оператора. Решение о выборе принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Давайте разберемся, что лучше.
«Общий котел»
По умолчанию, все взносы на капремонт поступают на счет регионального оператора или, как его называют в народе, – «общий котел». Минимальный размер взноса устанавливается регионом, в Свердловской области в 2025 году он составляет 17 рублей 48 копеек за один квадратный метр. Все деньги собственников дома копятся на счете регионального оператора, который контролирует своевременный сбор средств.
Дома ремонтируются в соответствии с региональной программой капитального ремонта, которая утверждена правительством области. Определением подрядчика, контролем и приемкой работ занимается регио-нальный фонд. Региональный оператор организует строительный контроль.
Плюсы «общего котла»: региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений в доме за качество выполненных работ в течение пяти лет. Деньги, накопленные на капремонт, будут использованы по назначению.
- Если по программе капитального ремонта в доме запланирован ремонт крыши, то будут проведены полноценные работы, - объясняет начальник управления ЖКХ города Павел Ивушкин. - Ремонт кровли – не просто поменять покрытие, надо посмотреть и стропила, и обрешетку, и в каком состоянии балки, проверить утепление и прочее.
В региональную программу капитального ремонта включено 2413 многоквартирных домов. К сожалению, в 2024 году объем средств на счете регионального оператора имел отрицательное значение. Причина в том, что многие собственники выбирают формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. В связи с этим правительством Свердловской области принято решение об увеличении расходных полномочий бюджета города в 2024 году на обеспечение мероприятий по капремонту.
Специальный счет
Перейти на специальный счет можно только на общем собрании дома. Жители устанавливают размер взносов на капитальный ремонт (но не ниже установленного в регионе). Также необходимо выбрать банк, где будет открыт спецсчет, и определить, кто будет владельцем – управляющая домом организация (управляющая компания или ТСЖ), либо региональный оператор. Дома, в которых взносы копятся на спецсчете, могут отремонтировать раньше срока по решению собственников.
На первый взгляд, уплата взносов на специальный счет кажется отличной альтернативой региональному фонду. Но так ли это на самом деле?
Очевидные плюсы спецсчета: жители выбирают, на что потратить деньги, сами их контролируют. Но это можно отнести и к минусам. Ведь контролировать придется все – от выбора подрядчика до приемки работ. Хорошо, если в доме есть люди, которые разбираются в строительстве: если таких нет, могут возникнуть сложности.
Еще один недостаток: управляющие компании часто проводят работы, объем которых не соответствует капитальному ремонту.
- Большая проблема – это нерациональная трата накоплений на капремонт, - объясняет Павел Ивушкин. – Например, в подъезде заменили двери, окна, хотя эти работы не являлись первоочередными и не соответствуют объемам капитального ремонта. И когда настанет пора чинить крышу или менять проводку, денег окажется недостаточно.
Средства из фонда должны тратиться на следующие виды работ: ремонт крыши, фасада, систем отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, подвалов, фундаментов; замену лифтов и другие работы, определенные в постановлении правительства Свердловской области от 1 июня 2023 года №378-ПП.
Еще один важный момент: сроки проведения ремонтных работ, выбранные жильцами, должны соответствовать обозначенным в региональной программе. Либо на общем собрании собственников должно быть принято решение о переносе сроков.
Не стоит забывать и о том, что при переходе на спецсчет все финансовые вопросы (на что и как тратить деньги) будут приниматься на общих собраниях собственников. Если в доме нет активной группы во главе со старшим по дому, то регулировать вопросы будет сложно.
- Живя в многоквартирном доме, ты подчиняешься большинству, - поясняет Павел Ивушкин. – И важно найти компромисс между всеми собственниками: одним хочется утеплить фасад, так как они живут в угловых квартирах, другим нужен ремонт крыши, так как с потолка капает.
Перейти со спецсчета обратно на региональный можно в двух случаях. Первый: в любой момент, но при одобрении этого решения большинством собственников. Второй: если дом стоит в плане на выполнение капремонта на текущий год, а ремонт не выполняется, то при отсутствии решения общего собрания собственников о переносе ремонта на более поздний срок дом автоматически переходит обратно на региональный счет. Владелец спецсчета будет обязан перечислить средства в Фонд капитального ремонта.
