Смеяться, право, не грешно, но так ли это все смешно?

Взглядом адекватным

Давайте отстранимся от романтики и страшилок и посмотрим на дома глазами хозяйственника. Это не усадьбы и не руины. У них есть правовой статус. Они - объекты культурного наследия (ОКН).Включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества.

– Если имущество не востребовано с точки зрения муниципальных или государственных полномочий, мы должны его либо приватизировать и выставить на продажу, либо перепрофилировать, – поясняет первый заместитель главы города Вячеслав Горячкин. – Приведение в порядок ОКН – это не просто ремонт. Это большой научный труд. Начинается все с исследовательских, научно-изыскательских работ.После – разработка проектной документации по реставрации. Менять облик нельзя, возвращаться к первоначальному архитектурному замыслу обязательно. Относительно обычных ремонтных работ – в разы дороже. Для муниципалитета несоизмеримые затраты. Вписывая ОКН в прогнозный план приватизации, мы рассчитываем, что у этих зданий появятся новые собственники, которые их не толькосохранят и восстановят, но и дадут им вторую жизнь.

 Дом – музей, квартира – кофейня

Подобные расчеты вполне резонны. У современного бизнеса множество направлений, и это, возможно, не те купеческие размахи – магазины, гостиницы, под которые дома строились в позапрошлом веке. Например, особнякам в центре города очень пошел бы такой вид деятельности, как организация выставок… Да и мало ли что еще?!

– В Нижнем Новгороде, например, в исторической части города отреставрировали многоквартирные дома. В том числе и с изменением функционала.  Инициатива исходила от жителей. В результате появились музеи, кафе. Но главное – центр стал точкой притяжения,  куда пришли молодежь и бизнес, – делится начальник отдела по ОКН и землепользованию Нижнетагильского музея-заповедника Елена Штафетова. – А начали нижегородцы с того, что создали отдельную организацию, которая непосредственно занимается ОКН. С участием местной и областной администрации. Наличие специализированной структурыпозволяет направлять на проекты финансовые, человеческие и информационные потоки.

Где упало, там пусть и лежит

Тагильчане пока лишь в начале такого пути. И аутентичные следы исторического Тагила доставляют горожанам немало хлопот. Порой с ними происходят курьезы.

– Во время субботника в районе одного из таких памятников архитектуры хотели вывезти мусор – упавшую балку. Оказалось, нельзя! Сначала нужно вызвать специалистов, чтоб они дали экспертное заключение. Любая деревяшка и железяка на объекте культурного наследия может представлять историческую ценность, – рассказывают волонтеры-тагильчане.– Поэтому максимум, что мы смогли тогда  сделать, огородить участок заборчиком. Чтобыбезопаснее стало, чтобы прохожих хотя бы не смущала эта упавшая балка.

Обременение или ресурс?

У каждого объекта культурного наследия есть предмет охраны – то есть перечень того, к чему рядовыми  руками прикасаться нельзя. Ладно, если требования предъявляются только к внешним элементам – фасаду, кровле. Тогда в помещении можно что-то реконструировать в вольном стиле, открыть магазин, ресторан, офис.

А когда охране подлежит внутреннее содержание – кладка, перекрытия?Представляете? Обыватель скажет: «Это  создает дополнительные сложности по использованию и восстановлению ОКН».

Эксперт поспорит: «Почти всевоспринимают эти три слова, как обременение по отношению к недвижимости. А, между тем, относиться к ним нужно, как к дополнительному ресурсу. И учиться его монетизировать».

Рубль, который наделал шум

В конце ноября Нижнетагильская городская дума утвердила прогнозный план приватизации на 2026 год. Здания на Карла Маркса, 3 (одинлот, два объекта– двухэтажный дом и флигель), на Огаркова, 7, и на Кирова, 21,будут выставлены на торги. Планируется продажа.

Цена символическая –1 рубль за каждый объект. Деньги, на первый взгляд, смешные, и потому пресловутый рубль наделал в Нижнем Тагиле много шуму.

– В соответствии с законодательством мы действительно  можем реализовать ОКН за один рубль. Но! Новый собственник в течение семи лет должен выполнить все условия конкурса и условия охранного обязательства. Формирует  их управление охраны объектов культурного наследия Свердловской области. Задача– провести научно-изыскательские работы. На основании этих изысканий подготовить проект реставрации. И, конечно, всюду его согласовать, – комментирует Вячеслав Горячкин.

При этом далеко не каждый прораб и совсем не любая строительная фирма может браться за такой проект. Организация должна обладать лицензией, выданной Минкультом России. У нее должен быть опыт работы с памятниками архитектуры, в штате – специалисты в этой сфере, раз в пять лет подтверждающие свои компетенции. Круг таких  «культурных» подрядчиков – узкий, выбор – небольшой. 

 Прямо выстрелило

Сложностей достаточно, однако и интерес инвесторов есть. В прессе и соцсетях все больше информации о подобных торгах с подобной – 1 рубль – начальной ценой лота. Даже не сильно заморачиваясь, находим объявление: «До 22 декабря принимаются заявки по приобретению объекта культурного наследия в г. Ирбите. Каменное двухэтажное здание (быв­ший государственный спиртоводоч­ный завод) расположено на обширном по площади участке…»

Но тагильчане не только по сторонам смотрели.Они и методом проб воспользовались. Вдохновляющей историей стал пример с Домом художника. Помните, ему не так давно удачно подобрали нового постояльца?

Объект культурного наследия долгое время был в безвозмездном пользовании у Нижнетагильского отделения Союза художников, которое не смогло его надлежащим образом использовать и содержать. Администрация стала рассматривать варианты.

– Подготовили его к торгам на аренду. Ипрямо «выстрелило»: заявилось несколько желающих. Получилось под 250 тысяч рублей в месяц. Мы удивились,  что бизнес оказался готов за такие деньги арендовать. Но факт, – отмечает первый заместитель главы города.

 Что добавляет лоту вес

Именно за один рубль можно было продавать ОКН еще с 2014 года. Однако выходило, как будто, себе дороже.

– Продавалось все с землей. При этом на землю был отдельный договор, который отдельно надо было и расторгать. Нельзя было продать объект без эскизного проекта. То есть предпроектную документацию тоже должен был подготовить муниципалитет. А ведь это – затратно, имеет срок годности. И, по сути, непонятно, продадим или нет. Если новый собственник по каким-то причинам не восстанавливал здание,  механизмов возврата объекта муниципалитету не было,

 – вспоминает заместитель начальника управления муниципальным имуществом Вадим Хватаев.

Словом, как часто бывает, право есть, а инструментов его применения нет.Они появились лишь в 2023 году. И один рубль сразу «потяжелел».Например,  веса ему добавляет уточнение – задаток берется в размере 20% от кадастровой стоимости, а не от цены продажи. Согласитесь, задаток в 20 копеек  был бы сущей нелепицей!

Появилось пояснение по земле: она не продается одновременно со зданием, а  передается в аренду на один год с размером арендной платы – рубль.При этом ужесточились условия, касающиеся подготовки к сделке по муниципальному имуществу: раньше процедура допускала аукцион и внесение вклада в уставный капитал. Сейчас объекты, которые находятся в неудовлетворительном состоянии,  продаются через конкурс.

– Льготная цена уравновешивается более жесткой подконтрольностью. Кроме охранного обязательства еще и дополнительный контроль. Двойной: уже не только областной, но и со стороны продавца – муниципалитета. Прежде у нас такой возможности не было. Покупатель собственником становится сразу, как только зарегистрирует право, но пока мы не примем объект, у него будут ограничения. По окончании определенного периода,в случае неисполнения графика работ по восстановлению ОКН, мы имеем право его вернуть. Без возмещения расходов. Еще и штраф наложить за невыполнение условий в размере 20% от кадастровой стоимости, – объясняет Вадим Хватаев. –Как правило, такая стоимость выше реальной рыночной. То есть штраф может быть приличным.

Эта математика и юриспруденция – ответ всем, кто над рублем смеется. И доказательство разумности включения особняков в прогнозный план приватизации: для казны, кроме пользы, никакого вреда.Что выигрывает в этом случае инвестор? Получает стабильные и понятные условия, на которых он впоследствии может использовать отреставрированный объект. Плюс – земельный участок, который можно выкупить после завершения работ.

Словом, вовсе не зря практика покупки ОКН за 1 рубль действует довольно успешно по всей стране.

Особый адрес – особый опыт

Кирова, 21 – когда-тоТреуховский дом, сейчас –заброшка-брошенка. В прогнозный план-2026 здание попало после того, как его уже однажды продали, а потом вернули. Злые языки прилепили было ОКН  ярлык «невезучий». На самом деле, это как посмотреть...

Говорят, его хотела приобрести организация из Москвы. Но во время торгов шаг делать не стала. Тот, кто в итоге купил, наслаждался своим имиджевым прибавлением в хозяйстве только год. По слухам, не справился с обязательством реставрировать остатки усадьбы по историческим чертежам.

Само по себе  здание с точки зрения архитектуры, на обывательский взгляд, довольно обычное – просто прямоугольник. Но входит в ансамбль. Да и по году постройки убедительное: тянет на мемориальную память. Перепродать которую собственник не смог.Кстати, в законе прямого запрета на это нет. Перепродажа возможна, и новый приобретатель наследует обязательства, только уже с более короткимсроком.

– Мы все вернули. Никакого возмещения не было. Теперь вновь попробуем подобрать инвестора для этого объекта, –говорят в администрации.

 Долгий, но успешный путь

Опытов красивых и результативных продаж объектов культурного наследия в Нижнем Тагиле не много,но они уже есть.

– Ленина, 3а. Все условия покупателю объяснили. Его ничего не напугало. Мы не верили, что эту стену можно продать, – признаются в управлении муниципальным имуществом.

Есть и опыты по успешной реставрации ОКН. Взять хотя бы недалекое прошлое – Ильича, 2. Дом жилой, многоквартирный, а значит, на капремонт нужно тратить средства, аккумулированные на соответственном счете. Дом директорский –  конструктивизм, объект культурного наследия, а значит – целая история.

– Заявились в область на финансирование разработки проектно-сметной документации. Со специализированной организацией заключили договор. Они все подготовили, и уже через год мы, опять же, за счет областных средств,вагонскиймногоквартирный дом привели в порядок, – рассказывает первый заместитель главы города Вячеслав Горячкин.

…Подобных домов на улице Ильича несколько. Некоторые из них требуют ремонта межэтажных перекрытий. Это уже не входит в комплекс работ, которые могут финансироваться из регионального бюджета. Собственники должны это делать самостоятельно или искать иные источники. Жители, конечно, хотят, чтоб капитальный ремонт был проведен. Ноготовы ли скинуться? Готовы ли эвакуироваться на время ремонта из своих жилищ? Это ж не фасад: предстоит расселение, снос всей внутрянки, затем ее новая отстройка…

Кардинально или эмоционально?

Однозначно ясно, что такие вопросы решать необходимо в масштабах всей страны. Но как? Тут мнения расходятся.

Зачастую можно услышать: надо осмелеть и переходить к кардинальным мерам,экспертно снимать с домов статус памятника, исключать их из реестра ОКН. Особенно, если попали они в него «за компанию», в ансамбле, и изменения не навредят сохранению исторического облика, но упростят некоторые процедуры.

Такое тоже бывает. Буквально на неделе стало известно, что бывшее общежитие ДОСААФ в Екатеринбурге утратило охранный статус. «Приказ о вычеркивании здания из списка объектов культурного наследия подписал начальник управления госохраны ОКН Свердловской области. Здание было включено в перечень ОКН в 2024 году. В этом году экспертиза рекомендовала убрать его из списка», – пишет «КоммерсантЪ-Урал».

А вот музейщики и краеведы настроены иначе…

– Мы можем практически все объекты взять и исключить из реестра. Остается вопрос: чем будем гордиться и в чем будет аутентичность города, – размышляет Елена Штафетова. – Нижний Тагил - один из редких уральских провинциальных городов, где выстроены дома в стиле конструктивизма. Ансамбли – вообще редчайшая вещь! Лишь в Екатеринбурге, где 1800 объектов культурного наследия, тоже есть конструктивизм, и наши соседи этим активно пользуются. Больше его на Урале посмотреть негде! А путешественник идет туда, где можно что-то особенное обнаружить. И если планируем удержать его в городе подольше, мы должны осознать свой потенциал, свой ресурс. В первую очередь, архитектурный.

По рассказам специалистов, феномен конструктивизма уникален. Присущ лишь Советскому Союзу и лишь в первыедесятилетия установления советской власти. Тогда была выработана не просто новая технология с употреблением бетона и металла, а новая идеология. Конструктивистынацеливались  на воспитание нового человека.

– Здесь можно аналогию провести: когда Моисей забрал израильтян из Египта, он их 40 лет водил по пустыне, чтобы родились люди, осознающие, что они не рабы! С конструктивизмом – то же самое, – продолжает Елена Штафетова. – Архитектурана нас влияет всячески: эмоционально, физически, эстетически. Мы можем этого не осознавать, но научно доказано, что человек, находясь в пространстве, взаимодействует с ним. Определенная планировка этих домов способствовала определенным изменениям в сознании людей. Более того, она решала вполне себе практические задачи: например, за счет конфигурации домов и их постройки на широтах пространство дезинфицировалось солнечными лучами, и заболеваемость туберкулезом снижалась! Здесь мы вступаем в зону хорошо забытого старого, которое для нас крохотное открытие…

Вы знали? Я - нет! И туристы в большинстве воскликнут: «Божечки!»

Специалисты уверены, мы плохо понимаем возможность и значимость использования объектов культурного наследия, не воспринимаем их, как зримую часть гордости за свою Родину, которая сегодня, здесь и сейчас нам доступна. Как говорят музейщики, не проживаем это на эмоциональном уровне.

Не взорвался старый дом

– К сожалению, когда речь заходит о необходимости восстановить и реставрировать ОКН, все начинают считать, что это очень дорого. Однако экономически подсчитано – возвести объект недвижимости заново в разы дороже, – подчеркивает Елена Штафетова. –  Помните частушку 70-80-х годов: «Чтоб снести старинный дом, динамита грянул гром. Не поддался старый дом, рухнул новый за углом». Это актуально и сегодня. Мы видим здание, которое 200 лет простояло, у него есть все коммуникации, сложившаяся структура и прилегающая территория. Здесь дело не в экономике, а в наших шорах.

Шаг к себе

Объектов культурного наследия в Нижнем Тагиле – чуть больше сотни. Порядка 30 из них – археологические: это то, что скрыто в земле, тот потенциал, что пока в пассиве.В активе  –локально стоящие здания, ансамбли, ландшафтные памятники – местность, созданная природой или природой и человеком – и структура из нескольких домов в треугольнике между проспектами Мира-Ленина-Строителей,  имеющая статус достопримечательного места. Сталинский ампир, кстати, который сейчас на волне.

Владельцы – и частники-физлица, и юридические лица, и, как в нашей истории – город. В муниципальной собственности – 42 объекта культурного наследия, разнообразные по статусу, по назначению, по территории, по конструктивным характеристикам.Логично, что многие из них со всеми полномочиями казной переданы кому-то в пользование или оперативное управление. И ничего смешного нет в том, что администрация города памятники архитектуры намерена продать за один рубль. Это шаг к взаимодействию власти и бизнеса, к популяризации сохранения памяти. Шаг к себе, если хотите.

– Почему стоит Москва? Потому что москвичи имеют очень большую осознанность, борются за каждый гвоздь, за каждую дощечку, – говорят в музее-заповеднике Нижнего Тагила. – Мы едем в столицу, в Санкт-Петербург, Углич… Эти города накопили и сохранилисвой потенциал, свое наследие. Памятники в нашем сознании должны получить легитимность на существование. Они должны быть с нами здесь, потому что это не только наши предки и наша гордость. Это наш культурный код, это механизм, который позволяет нам жить и быть такими, какие мы есть.