На ваш вопрос отвечает адвокат адвокатской конторы №1 Наталья КОРЯКИНА:
- Согласно статье 25 Жилищного кодекса России переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и площади такого помещения или образование новых помещений.
В результате перепланировки также могут быть изменены границы и площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и площади помещений или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
По правила и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила), переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Проведение работ осуществляется на основании решения о согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме с последующим оформлением акта.
К работам по переустройству или перепланировке помещений в многоквартирном доме, проведение которых связано с использованием части общего имущества и затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства помещения в многоквартирном доме, относятся:
- создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных;
- создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома;
- устройство балконов, лоджий на первых этажах без фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления;
- иные работы по переустройству и перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- иные работы по перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.
Не допускаются такие виды работ, как устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы; устройство или увеличение площади существующих лоджий, балконов, веранд на вторых и выше этажах; объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями, а также включение их площади в общую площадь помещения.
Исходя из правовой позиции Верховного Суда России, изложенной в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией, если в результате указанных работ не изменился ни один из параметров многоквартирного дома - высота, количество этажей, площадь, объемы; произведенные работы не привели к надстройке, перестройке и расширению дома или помещений в нем в контурах капитальных стен, а также замене и восстановлению несущих строительных конструкций; площадь помещений вследствие выполненных работ не изменилась и проведенные работы не были сопряжены с присоединением к помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Следует сделать оговорку, что такое остекление не должно вести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Только при соблюдении указанных требований остекление балкона не будет считаться переустройством или перепланировкой, требующими получения соответствующего разрешения.
В случае, если произведенные на балконе работы, в частности, остекление, увеличивают нагрузку на балконные плиты, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, суд может признать остекление балкона перепланировкой или реконструкцией.
Если на балконе произведены работы, связанные с увеличением площади балкона и его остеклением, а также с устройством конструкций, не предусмотренных при строительстве многоквартирного жилого дома (например, кровля, козырек и пр.), без разрешительных документов, суд может обязать произвести демонтаж таких конструкций.
В судебной практике имеется правовая позиция, согласно которой остекление и переустройство балкона влечет за собой необходимость внесения изменений в технический паспорт и являются перепланировкой жилого помещения.
