Квартира в аренду: как правильно все оформить?

На ваш вопрос отвечает адвокат адвокатской конторы №1 Наталья КОРЯКИНА:

- Сдача жилья в аренду - отличный способ пассивного дохода, но важно сделать это по закону. Разберемся, как избежать штрафов, правильно оформить документы и минимизировать риски.

Прежде чем выставить объявление о сдаче квартиры и искать арендатора, проверьте:

- состояние квартиры: при возможности и необходимости устраните явные недостатки жилья и сфотографируйте общее состояние квартиры (особенное внимание уделите ценным вещам);

- документы - наличие права собственности, выписку из ЕГРН, отсутствие долгов по ЖКУ. Будущий арендатор с высокой долей вероятности захочет убедиться, что квартира действительно ваша или вы имеете полное право сдавать ее в аренду (в таком случае потребуется доверенность от собственника);

- налоговые обязательства: доходы от аренды облагаются налогом, поэтому важно заранее определиться, каким способом вы будете уплачивать налоги с дохода за сдачу жилья.

Теперь поясню, как платить налоги. Для арендодателей есть несколько вариантов.

- НДФЛ (13%) - наиболее распространенный и стандартный вариант, подходит для разовой и долгосрочной сдачи квартиры. Декларация 3-НДФЛ по итогам года в этом случае подается один раз до 30 апреля следующего года.

- Самозанятость (4-6%) - выгодный вариант, если сдаете квартиру физическому лицу. Необходимо предварительно зарегистрироваться самозанятым. Размер налога составит 4%, если сдаете свое жилье физическому лицу, и 6% - юридическому лицу или ИП. Доход от сдачи квартиры в этом случае не должен превышать 2,4 млн. руб. в год.

- Индивидуальный предприниматель (6%): удобно для обладателя нескольких жилых объектов. При выборе этого варианта можно платить 8%, используя автоматизированную упрощенную систему налогообложения, или 6% - используя патентную систему налогообложения. От остальных налогов, в частности, налога на имущество физических лиц, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель освобождается.

Важно! Если не платить налоги, можно получить штраф до 40% от неуплаченной суммы.

Еще несколько советов, как правильно составить договор аренды. Обязательно необходимо оформить договор найма (с физическим лицом) или договор аренды (с юридическим лицом) в письменной форме с подписями сторон. Договор составляется в свободной форме. Советую не полениться и составить его очень детально с указанием всех договоренностей: состояния жилого помещения, предметов интерьера, режима визитов арендатора, порядка оплаты и пр. Многие арендаторы заключают устные договоры аренды, чаще всего - если договор аренды заключается сроком до года. Помните, что такая формальность не защитит в суде в случае возникновения конфликта или иных сложных ситуаций.
Нужна ли регистрация договора? Да, если сдаете квартиру на год и более: договор регистрируют в Росреестре (уплачивается госпошлина 2 000 рублей). До года - можно обойтись без регистрации.

Нужно ли регистрировать жильцов? Если арендатор живет дольше 90 дней, его нужно зарегистрировать по месту пребывания в МВД (ст. 20 ФЗ «О миграционном учете»), иначе придется платить штраф до 7 000 руб. (ст. 19.15.1 КоАП РФ). При этом арендатор сам подает уведомление в МВД через Госуслуги или МФЦ. Арендодатель может сделать это за него, если квартира сдается с возможностью временной регистрации в ней.

Некоторые владельцы жилья намеренно ограничивают срок аренды 11 месяцами или 364 днями, полагая, что это избавит их от налоговых обязательств. Однако это заблуждение.

В действительности договор сроком до года просто не нужно регистрировать в Росреестре. Таким образом, собственник ошибочно думает, что государство не узнает о сдаче жилья, а значит, и налог платить не нужно. ФНС может выявить факт сдачи жилья по косвенным признакам: регулярные поступления денег от арендатора, показания соседей или управляющей компании, переписка в мессенджерах или объявления о сдаче.

Главное правило: даже без официальной регистрации договора доходы от аренды должны декларироваться.

Игнорирование этого требования, а также иные виды нарушений, связанные со сдачей жилья в аренду, могут привести к неприятным последствиям, в том числе к уголовной ответственности.

Разберем разные виды нарушений в деталях.

Неуплата налогов (ст. 198 УК РФ - для физлиц, ст. 199 УК РФ - для юрлиц и ИП). Если наймодатель не платит налог, о котором писали выше, ему грозит:

- штраф от 100 до 300 тыс. руб. (или доход за 1-2 года);
- принудительные работы до одного года;
- арест до шести месяцев;
- лишение свободы до года.

При крупном размере неуплаты (свыше 2,7 млн. рублей за три года) - штраф до 500 тыс. рублей или лишение свободы до трех лет.

Если арендодатель систематически сдает жилье без регистрации ИП или юридического лица (особенно если в собственности у него несколько объектов), его могут привлечь за незаконное предпринимательство:

- штраф до 300 тыс. руб. или доход за два года;
- обязательные работы до 480 часов;
- арест до шести месяцев.

Если доход превысил 2,25 млн. рублей - штраф до 500 тыс. рублей или лишение свободы до пяти лет.

Если арендодатель оформил арендатора по месту жительства без реального проживания (так называемая резиновая квартира), возможны штраф от 100 тыс. до 500 тыс. рублей или принудительные работы до трех лет, либо лишение свободы до трех лет.