Действовать по закону

На ваш вопрос отвечает адвокат адвокатской конторы №1 Наталья КОРЯКИНА:

- По договору социального найма жилого помещения собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда обязуется передать его гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Стороны имеют права и несут обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и заключенным между ними договором.

• Права и обязанности нанимателя по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
• вселять иных лиц с письменного согласия членов семьи;
• сдавать жилое помещение в поднаем и разрешать проживание временным жильцам;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
• пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
• сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
• требовать изменения договора - с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных российским законодательством;
• расторгнуть в любое время договор - с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи;
• получить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным законом;
• переселяться в жилое помещение меньшего размера и приватизировать жилое помещение.

• Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• принять от наймодателя по акту пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде;
• использовать его по назначению и в пределах, установленных законом;
• использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих граждан, соседей;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее его состояние;
• немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
• проводить текущий ремонт;
• не производить пере-устройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• переселиться с членами семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
• при расторжении договора освободить и передать по акту приема-передачи наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
• информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии.

• Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
• требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• требовать допуск в жилое помещение в заранее согласованное время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ;
• запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи, если общая площадь на одного члена семьи станет меньше учетной нормы;
• отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями в случаях, предусмотренных жилищным законодательством;
• давать согласие на передачу жилого помещения в поднаем.

• Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
• принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• предоставлять на основании заявления нанимателя о замене жилого помещения по согласованию с ним другое жилое помещение;

• предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капремонта или реконструкции дома и в других случаях жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
• информировать нанимателя о проведении капремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
• принимать участие в свое-временной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
• контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
• в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
• производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
• принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора.

• Особенности проведения капитального ремонта жилых помещений, переданных по договору социального найма

Осуществление капремонта жилого помещения, переданного по договору социального найма, является обязанностью наймодателя.

К таким работам можно отнести, в частности, полную замену оконных блоков, существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установку поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

Необходимость проведения капитального ремонта может быть установлена, например, по результатам осмотра состояния жилого помещения и находящегося в нем оборудования работниками (уполномоченными лицами) наймодателя.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма также вправе самостоятельно обратиться к наймодателю с требованием о проведении необходимого капитального ремонта жилого помещения. Время проведения в жилом помещении ремонтных работ должно быть заранее согласовано с нанимателем.

Порядок проведения наймодателем капитального ремонта муниципальных жилых помещений, переданных гражданам по договорам социального найма, может устанавливаться муниципальными нормативными правовыми актами.