На ваш вопрос отвечает адвокат адвокатской конторы № 1 Наталья КОРЯКИНА:
- В сделку может быть включено как отлагательное, так и отменительное условие. А вот исключений для договора дарения нет.
Зачастую желания граждан не совпадают с объективными возможностями, что приводит к дарению единственного недвижимого имущества. Включение условия априори не влияет на специфику возникающих правоотношений, а лишь играет роль «неопределенного срока», служит ограничителем продолжительности правоотношений. Включение такого условия также служит защитой дарителя от выселения.
Возникает вопрос: какого характера должно быть условие - отменительного или отлагательного? Как известно, наступление отлагательного условия ведет к возникновению прав и обязанностей, наступление отменительного условия - к их прекращению. Казалось бы, очевидно, что условие должно быть отменительным, однако есть несколько нюансов.
Возможность дарителя в какой-то момент отменить дарение предусмотрена статьей 578 Гражданского кодекса РФ. То есть такая ситуация не будет теоретически парадоксальной. Но, поскольку предметом договора дарения в нашем случае является недвижимое имущество, необходимо учитывать процедуру регистрации прав на это имущество.
Если отменительное условие включается, например, в договор поставки, то при его наступлении поставщик может просто перестать поставлять товар. Таким образом, договор будет исполнен.
Если отменительное условие наступает после заключения договора дарения недвижимого имущества, то даритель должен обратиться в соответствующие государственные органы для внесения изменений в ЕГРН. То есть моментального прекращения правоотношений быть не может, так как они не носят длящегося характера, обязанность передать имущество уже была исполнена. Но для такого изменения должны быть веские основания.
Невозможно представить ситуацию, когда даритель обратится в Росреестр с просьбой перевести на него право собственности в связи с тем, что его выселяют из подаренной им же квартиры. Как доказать нарушение права пожизненного проживания и зарегистрировать за собой право собственности?
В статье 578 ГК РФ указан случай, когда можно включить отменительное условие в договор дарения - если даритель переживет одаряемого. Но в таком случае наступление условия легко доказуемо.
В случае с нарушением права пожизненного проживания единственным выходом видится обращение в суд. Предстоит доказать, что право нарушено. А затем на основании судебного решения возможно будет восстановить право собственности. При этом важен будет момент прекращения правоотношений - наступление отменительного условия (момент нарушения права).
В статье 578 ГК РФ мы находим указание также на случаи, когда у дарителя возникает право отменить дарение.
Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, так, что создает угрозу ее безвозвратной утраты. В таком случае речь идет об отлагательном условии, так как его наступление ведет не к сиюминутному прекращению правоотношения, а к возникновению у дарителя права на отмену дарения, которым он может воспользоваться.
Таким образом, нарушение права пожизненного проживания в договоре дарения может быть указано как в качестве отменительного, так и в качестве отлагательного условия. Последствия будут разными, но и то и другое позволит дарителю защитить свои права в судебном порядке в случае необходимости.
Однако не забывать о том, что одаряемый в любой момент после заключения договора дарения может распорядиться подаренным имуществом.
Указание в договоре на право пожизненного проживания дарителя и включение условия о том, что при его нарушении происходит отмена дарения, не может ограничить нового собственника в его правомочиях.
Поэтому, если мы говорим об абсолютном волеизъявлении дарителя, то на квартиру должно быть установлено обременение в виде ограничения оборотоспособности на период до смерти дарителя.
Если одаряемый впоследствии захочет продать имущество, которое приобрел по договору дарения, то право пожизненного проживания за дарителем по логике содержания договора дарения должно сохраняться и при изменении состава собственников. В идеальном варианте на жилое помещение, являющееся даром, должно устанавливаться обременение в виде запрета на распоряжение со стороны одаряемого до смерти дарителя.
Право пожизненного проживания крайне редко фиксируется регистратором при регистрации права собственности после совершения сделки, что является большим недостатком. Право пожизненного проживания также является обременением жилого помещения, и его следует прописывать в Едином государственном реестре недвижимости, чтобы собственник не мог ввести в заблуждение покупателей имущества.
Подводя итог, могу сделать вывод, что в договор дарения может быть включено право дарителя на пожизненное проживание в отчуждаемом имуществе.
Подготовила О. ВЛАДИМИРОВА.
