Вопрос редакция переадресовала адвокату адвокатской конторы № 1 Наталье КОРЯКИНОЙ:
- Приведу пример признания сделки купли-продажи недействительной в порядке статьи 177 Гражданского кодекса России как совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий.
Ф. продала свою квартиру С. в марте 2015 года, а «отменила» покупку в суде аж в июле 2019 года, то есть практически через четыре года! Возможно, такое стало возможным в связи с тем, что и справками из ПНД, и независимой судебной психиатрической экспертизой подтвердилось, что Ф. с 1979 года стояла на учете в ПНД с диагнозом «шизофрения параноидальная, непрерывно текущая с отсутствием ремиссии». Этими документами подтверждалось, что истица не могла быть объективно и осмысленно осведомлена о сути сделки в момент заключения оспариваемого договора, равно как и после его заключения.
Ответчик (покупатель) квартиры пытался не допустить отмену покупки, заявляя об истечении сроков исковой давности, добиться у суда отказа Ф. в иске по мотивам пропуска годичного срока на оспаривание сделки. Однако ему это не удалось.
Суд выяснил, что у Ф. психическое расстройство является непрерывно текущим с отсутствием ремиссии, с нарастающим дефектом, что послужило основанием для неоднократного прохождения курсов лечения в психиатрической больнице.
А нарушение своих прав в связи с заключением спорного договора истица поняла лишь в октябре 2018 года, выдав 14 ноября 2018 года нотариально удостоверенную доверенность на представление ее интересов в суде соответствующим представителям. При этом суд счел, что достоверных доказательств того, что истец узнала о нарушении своих прав в 2015 году, ответчиком не было представлено.
При таких обстоятельствах, учитывая заключение судебно-психиатрической экспертизы о том, что истица страдает психическим расстройством и в силу данного обстоятельства не могла адекватно оценивать правовые последствия договора купли-продажи и, как следствие, своевременно обратиться в суд за защитой нарушенного права, суд обоснованно пришел к выводу, что срок исковой давности Ф. пропущен не был.
Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры и постановил исключить запись о государственной регистрации права собственности за С. и аннулировать ее.
Обратите внимание на «плавание» сроков исковой давности: исковые требования Ф. о признании недействительным договора купли-продажи основаны на признании сделки недействительной в силу статьи 177 ГК РФ. То есть истцом заявлено о признании недействительной оспариваемой сделки. Течение срока исковой давности по таким требованиям начинается не со дня заключения сделки, а со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. С учетом длящегося психического заболевания у продавца квартиры Ф. такой момент теоретически может наступить и не через год, и не через пять, а гораздо позже.
Анализируя указанный пример, хочется сказать, что от подобной ситуации никто не застрахован. Мошенники-риелторы, подбирающие стороны для сделки, очень любят находить продавцов среди алкоголиков, наркоманов, психически больных людей. Диагноз «шизофрения» отнюдь не свидетельствует о буйном течении заболевания. Зачастую таких людей невозможно определить на глаз.
И, наоборот, тот, кого все считают шизофреником, вполне может оказаться психически здоровым. Даже врачи-психиатры порой говорят, что очень сложно отграничить норму от патологии. И догадаться о том, что тихий продавец не просто «весь в себе», а является постоянным клиентом ПНД (особенно если человек не преклонного возраста, а внешне очень даже ухожен и современно одет) - чрезвычайно сложно.
По сути, покупатель не застрахован и беззащитен перед психически нездоровыми продавцами квартир. Ведь покупка у них квартиры сродни бомбе замедленного действия: на момент сделки психически больной вполне еще разумен, и его даже нельзя заподозрить в заболевании. А через десять лет заболевание вполне может спрогрессировать до такой степени, что даже экспертиза покажет, что и на момент экспертизы, и на момент сделки 10 лет назад человек уже был не в себе настолько, что не мог понимать своих действий. Конечно, полностью такой риск не устранишь, и для всех ситуаций одинаковый алгоритм поведения не выработаешь.
Но на такой случай рекомендации для покупателей все же можно выработать. Не соглашайтесь на сделку, пока не увидите объект продажи сами. Не доверяйте видео, даже онлайн-показам.
Если вы покупаете не новостройку, а вторичное жилье, придите посмотреть квартиру хотя бы дважды. Возможно, первый раз вы были заняты принятием решения о сделке и не заметили странности в месте проживания продавца: носки на веревочке прямо над плитой, отсутствие ручек на окнах (чтобы психически больной не выпал из окна), мусорный запах от вещей, принесенных с помойки, ненормально большое количество домашних кошек в квартире и т.д. Требуйте телефон продавца, даже если риелтор отказывается, ссылаясь на риск его обмана в комиссионных, если стороны решат заключить сделку без помощи риелтора. Говорите с продавцом. Возможно, уже на этапе разговоров о детской площадке во дворе или нынешнем поколении молодежи вы сможете усомниться в адекватности продавца. Попросите продавца прийти на сделку с родственником. Даже если все пройдет гладко, оспорить сделку потом будет уже гораздо труднее. Если при совершении сделки был свидетель - родственник продавца, он не мог не знать о его болезни.
Фото: freepik.com.
